Anh Lương Minh T (Yên Bái) gửi câu hỏi: “Gia đình tôi đang sử dụng một mảnh đất tại khu vực đường Nguyễn Tất Thành, thành phố Yên Bái với diện tích là gần 3.000 m2, nguồn gốc đất là do hồi tôi mới lập gia đình khai hoang (năm 1990). Hiện nay diện tích đất của tôi đang có nhà ở và vườn cây ăn quả. Cho tôi hỏi đất do tôi khai hoang và không có giấy tờ thì có được cấp Sổ đỏ không và diện tích đất ở là bao nhiêu?“.

LuatVietnam trả lời anh T như sau:

1. Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất khai hoang

Theo khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ được cấp Giấy chứng nhận (cấp Sổ đỏ) nếu có đủ các điều kiện sau:

Điều kiện 1: Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004;

Điều kiện 2: Đất sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai, cụ thể:

+ Không lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ;

+ Không lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng;

+ Không lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác;

+ Không lấn, chiếm đất đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp;

+ Không lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Điều kiện 3: Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Như vậy, theo thông tin mà anh cung cấp thì anh đã đủ điều kiện 1, trường hợp của anh sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu đáp ứng được điều kiện 2 và 3 (điều kiện 3 thì phải xin xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất).

Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất khai hoang (Ảnh minh họa)

2. Xác định diện tích đất ở

Điểm a khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó”.

* Hạn mức công nhận đất ở do UBND cấp tỉnh quy định.

Căn cứ vào vị trí thửa đất mà anh đang sử dụng và theo khoản 1 Điều 9 Quy định bạn hành kèm theo Quyết định 19/2017/QĐ-UBND của UBND tỉnh Yên Bái thì diện tích đất ở được công nhận theo số lượng nhân khẩu có trong hộ gia đình như sau:

– Đối với hộ gia đình có không quá 04 nhân khẩu (số nhân khẩu chỉ tính trong hộ gia đình có cùng một sổ hộ khẩu): Tại các phường thì thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có tên trong bảng giá đất (trừ đường liên thôn khác còn lại) được UBND tỉnh quy định là 300m2; đối với các thửa đất tại các vị trí còn lại là 350m2.

– Trường hợp hộ gia đình có từ 05 nhân khẩu trở lên thì từ nhân khẩu thứ 05 trở lên mỗi nhân khẩu được cộng thêm diện tích bằng không phẩy hai (0,2) lần mức diện tích công nhận đất ở theo hộ gia đình có số lượng không quá 04 nhân khẩu theo quy định trên.

Do anh không nói rõ gia đình anh có bao nhiêu nhân khẩu nên không thể đưa ra hạn mức công nhận đất ở cụ thể cho anh. Giả sử gia đình anh không quá 04 nhân khẩu thì diện tích đất ở của gia đình anh được xác định như sau:

+ Nếu thửa đất của anh tiếp giáp với đường Nguyễn Tất Thành thì diện tích công nhận đất ở tối đa là 300m2 (trường hợp diện tích xây nhà ở của anh trên thực tế dưới 300m2 thì toàn bộ diện tích đang xây nhà ở được công nhận là đất ở);

+ Nếu thửa đất của anh không tiếp giáp với đường Nguyễn Tất Thành thì hạn mức công nhận đất ở của hộ gia đình anh tối đa là 350m2.

Trên đây là câu trả lời cho câu hỏi về điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất khai hoang và xác định hạn mức công nhận đất ở của anh T.

Lưu ý: Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất khai hoang ở trên là điều kiện chung áp dụng trong cả nước. Còn hạn mức xác định đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất thì mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ có quy định riêng.