Căn cứ:

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;

– Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.

Cấp Sổ đỏ với đất giao không đúng thẩm quyền

Đất giao không đúng thẩm quyền là gì?

Theo khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP giao đất không đúng thẩm quyền gồm các trường hợp sau:

– Các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ;

– Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

Điều kiện được cấp Sổ đỏ

Tình trạng các cơ quan, đơn vị sự nghiệp công lập (bệnh viện, các trường đại học…) phân đất cho cán bộ, công chức, viên chức xảy ra khá phổ biến, nhất là trước khi có Luật Đất đai 2003. Tuy đây là trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền nhưng vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ) nếu đủ điều kiện sau:

Trường hợp 1: Giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993

Trường hợp này muốn được cấp Sổ đỏ phải đủ 03 điều kiện sau:

– Đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993;

– Không có tranh chấp;

– Phù hợp với quy hoạch.

Lưu ý: Không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp Sổ đỏ.

Giai đoạn 2: Giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014

Trường hợp này để được cấp Sổ đỏ phải đủ 03 điều kiện sau:

– Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014;

– Không có tranh chấp;

– Phù hợp với quy hoạch.

Lưu ý: Tuy có điều kiện giống nhau nhưng diện tích được công nhận và nghĩa vụ tài chính là khác nhau (giao đất không đúng thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 phải nộp tiền sử dụng đất).

Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất giao không đúng thẩm quyền (Ảnh minh họa)

Chi phí làm Sổ đỏ với đất giao không đúng thẩm quyền

Chi phí làm Sổ đỏ gồm: Lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, lệ phí cấp Sổ đỏ, phí đo đạc (nếu có), cụ thể:

* Lệ phí trước bạ:

Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ thì khi đăng ký, cấp Sổ đỏ thì phải nộp lệ phí trước bạ với mức như sau:

Ví dụ: ông A là giảng viên, được cơ quan phân đất vào năm 2001 với diện tích là 70m² (vị trí thửa đất tại ngõ 98 đường Xuân Thủy, Cầu Giấy, TP Hà Nội), nay có nhu cầu cấp Sổ đỏ thì phải nộp lệ phí trước bạ như sau:

Trong đó, 21.060.000đ là giá đất ở (vị trí 2 – không phải mặt đường) tại Bảng giá đất quận Cầu Giấy ban hành kèm theo Quyết định 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND TP. Hà Nội.

Như vậy, ông A phải nộp 7.371.000 đồng lệ phí trước bạ.

* Tiền sử dụng đất:

Giai đoạn 1: Giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004

Theo Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền (trực tiếp được giao, mua lại, nhận tặng cho, nhận thừa kế…) từ trước ngày 01/7/2004 như sau:

Trường hợp 1: Sử dụng đất có nhà ở ổn định

1. Khi được cấp Sổ đỏ sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất nếu sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất.

2. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

– Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;

– Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền.

Phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Sổ đỏ thì thu tiền sử dụng đất như sau:

– Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì:

+ Thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì:

+ Thu tiền sử dụng đất bằng 50% (thu một nửa) tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất;

+ Thu tiền sử dụng đất bằng 100% (thu đầy đủ) tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp 2: Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có)

– Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Sổ đỏ.

– Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở và được cấp Sổ đỏ thì tiền sử dụng đất phải nộp như sau:

Giai đoạn 2. Giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014

– Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Sổ đỏ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

* Lệ phí cấp Sổ đỏ:

Xem chi tiết tại: Toàn bộ chi phí làm Sổ đỏ của 63 tỉnh thành

Kết luận:

– Trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2014 thì sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đủ điều kiện, sau ngày 01/7/2014 mà giao đất không đúng thẩm quyền thì sẽ bị thu hồi.

– Bên cạnh việc được tạo điều kiện để cấp Sổ đỏ thì hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp này sẽ phải nộp nhiều tiền sử dụng đất hơn (cá nhân, hộ gia đình nộp theo Thông báo của cơ quan thuế – Không nộp nếu không có giấy tờ có dấu của cơ quan thuế).